购房后按揭

办不下来怎么办?

  事件：不久前， 有网友爆料，称２００７年１１月在惠阳中×彩×城购房，首付交了已经有一年多，可按揭仍然没有办理下来。对此，彩×城开发商给出的理由是因为客户提交的材料不齐全所致。面对这样的情况，购房者应该如何维护自己的利益？购房者在办理按揭时应当注意些什么问题呢？

  律师点评：２００３年出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确了购房者贷款买房，如果遇到贷款办理不下来该如何处理的３种情形：

  第一种是基于开发商的原因。比如开发商经银行调查不合格，因此银行不给办理贷款。此时，购房者可以要求解除买卖合同并且要求赔偿损失，同时还可以追究开发商的违约责任。

  第二种是基于购房者个人的原因。比如购房者提供虚假材料或材料不齐全，导致办理贷款不能。此时，购房者请求解除合同并要求开发商赔偿损失，不能得到支持。

  第三种是不可归责于双方当事人任何一方的原因。比如金融危机爆发后，房价发生大幅度的变化，国家银根紧缩，银行不给贷款，这就既不能归责于开发商，又不能归责于购房者，而是政策的变化造成的。此时允许解除合同，但是购房者不能因此追究开发商的违约责任。合同解除后，开发商须返还收受的购房款本金及其利息或者定金。

  根据上述规定，鉴于目前房价大幅下跌，如果购房者认为自己已经提交了全部材料，可以向法院起诉开发商，要求解除合同并赔偿损失。当然，作为原告，购房者应当举证证明自己已经提交了按揭贷款的全部材料。这里涉及到两个问题：第一，购房者把材料给开发商的时候，是否有办签收手续，如果有签收手续，材料是否齐全就一目了然；第二，如果没有签收手续，起诉的时候可以申请法院向银行调取这个证据，但这存在风险，开发商是否有将材料全部提交给银行，或者银行是否有这些材料的签收记录存在不确定性。在此也提醒购房者，以后无论是交按揭贷款材料给开发商还是银行，都应当要求对方办理签收手续。

  （作者：涂成洲，广东金唐律师事务所合伙人，中国社会科学院法学研究所教授）